Medellín no es la más cara para comprar vivienda: un estudio de La Lonja, gremio inmobiliario, encontró que Bogotá y Cartagena registran precios promedio por metro cuadrado superiores a los de la capital antioqueña en la oferta de inmuebles usados, mientras que en vivienda nueva de estrato alto Bogotá lidera y Medellín ocupa el segundo lugar. La comparación incluyó a Bogotá, Medellín, Cartagena, Cali y Barranquilla, y mostró que las diferencias obedecen a la ubicación, el estrato, el tamaño de los inmuebles, la composición de la oferta y la presión de la demanda.

Bogotá lidera los precios de vivienda usada

El análisis de La Lonja sobre la oferta de vivienda usada ubicó a Bogotá como la ciudad con el valor promedio más alto por metro cuadrado. Cartagena apareció en el segundo lugar, seguida por Medellín, mientras que Cali y Barranquilla presentaron valores inferiores.

Sin embargo, el gremio inmobiliario advirtió que los promedios generales deben analizarse con cautela. La oferta no tiene la misma composición en todas las ciudades: puede variar la proporción de inmuebles pequeños o grandes, la participación de los estratos altos y la ubicación de las viviendas dentro de cada mercado.

Por esa razón, La Lonja comparó los inmuebles según su área y estrato socioeconómico. Con esta metodología, Medellín registró precios inferiores a Bogotá en casi todos los segmentos y a Cartagena en la mayoría de las categorías analizadas. El resultado indica que la percepción de que Medellín es la ciudad más costosa no coincide necesariamente con el precio absoluto por metro cuadrado.

La vivienda nueva muestra diferencias por estrato

La tendencia también se observa en la vivienda nueva de estrato alto. Bogotá presentó el mayor precio promedio por metro cuadrado, mientras que Medellín ocupó el segundo lugar. Cartagena, Cali y Barranquilla registraron valores inferiores a los de la capital antioqueña en ese segmento específico.

Las diferencias entre ciudades responden a varios factores. La disponibilidad de suelo, la concentración de empleos y servicios, la presión de la demanda y la localización de los proyectos influyen directamente en el valor de los inmuebles. También inciden la valorización de determinados sectores y la participación de compradores con mayores ingresos.

En Cartagena, el componente turístico y la demanda concentrada en zonas con alta actividad inmobiliaria pueden elevar los precios promedio. En Bogotá, el tamaño del mercado, la concentración de oportunidades laborales y la escasez relativa de terrenos con buena ubicación también presionan los valores. Medellín, por su parte, mantiene un mercado costoso, aunque no aparece como el más caro en términos absolutos dentro de la comparación de La Lonja.

La lectura cambia cuando se analiza la asequibilidad. Un estudio de KEIA señaló que Medellín se encuentra entre las ciudades donde más años de ingresos familiares se requieren para adquirir una vivienda de tamaño estándar. Este indicador no mide únicamente el precio del metro cuadrado, sino la relación entre el valor de la vivienda y los ingresos de los hogares.

Por ello, Medellín puede tener precios inferiores a Bogotá y Cartagena en varios segmentos y, al mismo tiempo, representar una carga económica mayor para las familias frente a sus ingresos. Esta diferencia ayuda a explicar por qué los habitantes pueden percibir que comprar vivienda en la ciudad es especialmente difícil, incluso cuando el precio absoluto no sea el más alto del país.

El déficit habitacional podría aumentar

El comportamiento reciente del mercado inmobiliario genera preocupación por el déficit de vivienda en Colombia. Un balance citado por El Colombiano, con base en investigaciones económicas de Bancolombia, reportó disminuciones en las ventas, los lanzamientos y las iniciaciones de vivienda nueva, además de un aumento en las renuncias a compras.

Según esa proyección sectorial, el déficit cuantitativo podría alcanzar alrededor de 1,2 millones de viviendas para este año. Este concepto corresponde a los hogares que necesitan una unidad nueva porque no cuentan con una vivienda adecuada. La eventual reducción de la oferta futura, sumada a la menor capacidad de compra de las familias, podría ampliar el faltante nacional.

La cifra debe interpretarse con prudencia, pues corresponde a una estimación divulgada en análisis económicos y sectoriales, no a una actualización oficial del Departamento Administrativo Nacional de Estadística o del Ministerio de Vivienda. Además, el déficit habitacional total incluye una dimensión cualitativa: hogares que tienen una vivienda, pero viven en condiciones inadecuadas. Esta medición no debe confundirse con el número de unidades nuevas que hacen falta.

El estudio muestra así dos realidades simultáneas del mercado colombiano. Bogotá y Cartagena pueden presentar precios promedio superiores a Medellín en distintos segmentos, pero la asequibilidad depende de los ingresos locales y no solo del valor por metro cuadrado. Mientras las ciudades mantienen diferencias marcadas en sus mercados inmobiliarios, la caída de las ventas y de las iniciaciones amenaza con profundizar el déficit habitacional del país.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la ciudad más cara para comprar vivienda usada en Colombia?

Según el estudio de La Lonja, Bogotá registra el precio promedio más alto por metro cuadrado de vivienda usada. Cartagena ocupa el segundo lugar y Medellín el tercero entre las ciudades comparadas.

¿Medellín es la ciudad más cara para comprar vivienda nueva de estrato alto?

No. En vivienda nueva de estrato alto, Bogotá tiene el precio promedio por metro cuadrado más elevado y Medellín ocupa el segundo lugar. Cartagena, Cali y Barranquilla presentan valores inferiores en ese segmento.

¿Por qué comprar vivienda puede ser más difícil en Medellín aunque no sea la ciudad más costosa?

La asequibilidad depende de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares, no solo del valor por metro cuadrado. Un estudio de KEIA ubicó a Medellín entre las ciudades donde más años de ingresos familiares se necesitan para comprar una vivienda estándar.